Метод дисконтирования денежных потоков при оценке недвижимости

Метод дисконтирования денежных потоков при оценке недвижимости

Оглавление:

Подходы и методы оценки объектов недвижимости: метод капитализации, дисконтирования денежных потоков и другие


Расчет стоимости производится по фор­муле: К = Kt / (1 + i) или К = Кt * 1 / (1 +i), где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время); Кt – доход, ожидаемый к концу t-го года (t = 1 год); i – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина 1/(1 + i) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Пример 3 Определить текущую стоимость объекта недвижимости. 1) При ожидаемом через год доходе 120 тыс.

р. и норме доходности 20 % те­кущая стоимость объекта недвижимости составит: К = 120/(1 +0,2) = 100 тыс. р. 2) При этом коэффициент капитализации (коэффициент дисконта) равен: 1 /(1 + 0,2) = 0,8333. Пример 4 Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 50 тыс., р.

при вложении капитала в зем­лю при норме доходности 10 % и доходе 150 тыс. р., при вложении капитала в здание, при норме доходности 50 % текущая стоимость объекта недвижимо­сти, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R): R = 1/(1 + 0,1) = 0,9091; коэффициент капитализации для здания (Rз): Rз = l/(l + 0,5) = 0,6667, 2) Текущая стоимость объекта недвижимости: К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс.

р. Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по про­дажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене прода­жи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой став­ки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения ин­вестиций (капитализации отдачей).

Ставка дисконтаиспользуется для построения модели дисконтиро­ванных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся пе­риодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая вы­ручка от продажи.

Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле: K = Kt / (l + i)t. Модель при расчете цены покупки недвижимости следующая: К = Кt/(1 + i)1; Kt /(1 + i)2; Kt / (l + n)3 ; Кt/(l + i)t, где t – фактор времени, число лет; 1, 2, 3,… t – порядковый номер года. Пример 5 При ожидаемых через пять лет доходе 250 тыс.

Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения.

Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки. Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 5% на остаточный период (последний год) равна: 10,75% + (10,75 х 0,5) + 5% = 21% 8.1.7.

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле: PV =

+ M

, где PV – текущая стоимость; Сi – денежный поток периода t; it — ставка дисконтирования денежного потока периода t; М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, равна: Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Расчет рыночной стоимости квартиры, с учетом условия проживания «получателя ренты» в данной квартире и обязательных платежей по договору пожизненной ренты, представлен в таблице 6. Таблица 6. Расчет рыночной стоимости квартиры обремененной пожизненной рентой Наименование позиции прогнозный период остаточный период Чистый доход, руб. 35 831 39 414 43 356 47 691 52 460 57 706 63 477 69 824 73 316 Коммунальные платежи, руб.

4 786 7 418 8 902 10 682 12 819 15 383 18 459 22 151 26 581 Рента, руб.

Алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков от инвестнедвижимости

Определяем ставку дисконтирования. На заметку Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка <*>.

4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу: где CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки; i — год (шаг) расчета; r — годовая ставка дисконта; n — период прогнозирования.

Справочно Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка <*>. При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие <*>: — будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства; — будущих вложений в инвестиционную недвижимость; — финансовой деятельности; — выплат (поступлений) налога на прибыль.

5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период. Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков.

Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.

Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно): Таблица Показатели 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год Чистый денежный поток (CF), дол. США (условно) 20384 20985 21563 22412 22450 Ставка дисконтирования (r), % <*> 10 10 10 10 10 Дисконтированный денежный поток (DCF), дол.

Методические рекомендации по применению метода дисконтирования денежных потоков при оценке недвижимости

Расчет чистого операционного дохода Пример 2. Метод дисконтирования денежных потоков Пример 3. Техника экстракции Пример 4. Расчет коэффициента капитализации техникой экстракции РОО, 4 Введение В.1.

Настоящие методические рекомендации саморегулируемой организации оценщиков

«Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»

(далее СРО РОО) по применению метода дисконтирования денежных потоков (метода ДДП) при оценке недвижимости (далее методические рекомендации, МР) разработаны в соответствии с Федеральным законом от г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России в рамках Системы нормативных и методических документов РОО (СНМД РОО). В.2. Настоящие рекомендации разработаны для членов РОО, применяющих метод ДДП в подходах к оценке недвижимости на рыночной (стоимость в обмене) и нерыночной (стоимость в пользовании) базах с выделением различий между применениями анализа в заданиях на оценку двух разных типов.

В.3. Настоящие методические рекомендации входят в Систему нормативно-методических документов РОО (СНМД РОО). 1. Сфера применения 1.1. Метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП) в теории оценки недвижимости представляет собой метод определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, обеспечивающих создание, функционирование и развитие оцениваемого объекта недвижимости.

При реализации этого метода осуществляется анализ рыночных данных за прошлые периоды и обосновываются допущения относительно условий рынка, в достаточно полной мере определяющие способность недвижимости приносить доход в будущем В методических рекомендациях рассматриваются структура и компоненты моделей ДДП, устанавливаются требования к отчетам об оценках, полученных с использованием метода ДДП.

Сфера МР охватывает обоснованность и обеспеченность допущений, на которых основывается метод ДДП и которые влияют на

Дисконтирование денежных потоков – метод оценки недвижимости

За счет этого получается сгладить вероятные неточности, связанные с низкой стабильностью, повышенными рисками и сезонностью получения доходов.

Учитываются следующие характеристики:

  1. приток и отток средств.
  2. структурные преобразования;
  3. дебиторская задолженность;
  4. капиталовложения;

Оценка объекта недвижимости с помощью дисконтированных денежных потоков производится в 5 шагов:

  • Определение ставки дисконтирования.
  • Выбор временного интервала для расчета.
  • Общий расчет.
  • Подсчет конкретных показателей.
  • Расчет остаточной стоимости.

На данном этапе определяется промежуток времени, для которого считается оценка.

Определить конкретный отрезок времени необходимо, чтобы сформировать реалистичный прогноз, который зависит от выбранного временного интервала и объема доступных данных. В большинстве случаев в России выбирается период до 5 лет, а в развитых капиталистических странах – до 10 лет.

Менее продолжительный срок в России связан в неустойчивым состоянием экономики, которое не позволяет давать более продолжительные и точные прогнозы. После определения сроков прогнозирования производится подсчет показателей на каждый прогнозируемый год на основании прошлых данных. Во время оценки принимаются во внимание операционные показатели, общее состояние рынка недвижимого имущества.

Российская особенность состоит в том, что анализируются не все потоки, а только доходные. От оценщика требуется определить прошлый размер прибыли и расходы по указанному объекту.

С учетом тенденций движения рынка строится прогноз по предполагаемой прибыли и убыткам. Для более точных подсчетов вычитается налог на имущество или землю, капитальные инвестиции, долговые обязательства и учитываются эксплуатационные издержки.

Амортизация не учитывается, потому что она не относится к фактическим денежным потокам.

Расчет остаточной стоимости выполняется на основании колебаний рынка, возможных изменений цены в ходе срока эксплуатации,

Оценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года может производиться двумя методами – косвенным и прямым.

Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности оцениваемого бизнеса.

Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам. Определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период производится суммированием текущих стоимостей доходов, которые приносит бизнес в прогнозный период и текущей стоимости бизнеса в постпрогнозный период. Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия.

Рассчитаем денежный поток в ОАО «Звягинки» на период с 2016 по 2020 года. При этом будем увеличивать выручку от реализации на 30%, исходя из среднего увеличения выручки в период с 2013 по 2015 года. [3] Данные занесем в таблицу 1.

Таблица 1 Денежные поток в ОАО «Звягинки» в 2016-2018 годах. Наименование показателя 2013 2014 2015 2016 2017 2020 Факт Факт Факт Прогноз Прогноз Прогноз Выручка от реализации, тыс.

руб. 70306 82 511 118 128 153 566 199 636 259 527 Изменение, % 117,36 143,17 130,00 130,00 130,00 Себестоимость реализации, тыс.

руб. 53199 67 098 76 262 99 141 128 883 167 548 Изменение, % 126,13 113,66 130,00 130,00 130,00 Коммерческие расходы, тыс.

Оценка экономических величин и управление предприятием:

Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции (LIFO, FIFO, метод скользящей средней), от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализо­ванную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполне­нию обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.

Прежде всего, для оценки стоимости успешно функционирующих действующих предприятий. Основное преимущество метода дисконтированных денежных потоков над методом капитализации прибыли состоит в том, что метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценивать бизнес с неравномерными, а иногда и отрицательными финансовыми результатами, в условиях нестабильности дохода и рынка в целом. Данный метод является единственным методом оценки бизнеса, в процедуре применения которого непосредственно используются в качестве параметров расчета следующие основные элементы:

  1. размер доходов, которые инвестор (владелец) рассчитывает получить в будущем;
  2. сроки получения доходов;
  3. риски, связанные с получением или неполучением доходов, которые берет на себя инвестор.

Недостатки метода дисконтированных денежных потоков состоят в сложности его применения, неизбежности влияния на результаты оценки субъективного фактора.

Также существует вероятность ошибок в прогнозировании величин компонентов будущих денежных потоков. 2. Этапы применения метода дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса В разных источниках по оценке бизнеса встречается различная детализация процедуры применения метода дисконтированных денежных потоков — с выделением от четырех до двенадцати этапов оценки. На практике в оценке бизнеса могут быть применены следующие основные , представленные на следующем рисунке (название этапов приведены как активные ссылки; перейдите по каждой из них и узнайте о содержании каждого этапа):

  1. ; расчет для каждого года прогнозного периода величины денежного потока ( или ) ;
  2. ;

Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е.

получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью: 1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости; 2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации; 3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода; 4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовый доход; действительный валовый доход, чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов, денежный поток после уплаты налогов. Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как денежные потоки не так изменчивы как прибыль; понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные ставки, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период с расходами, понесенными в этот же период вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; денежный поток – показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов – клиентов, кредиторов и поставщиков. Особенности расчета денежных потоков при использовании метода ДДП: 1.

Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие сроки функционирования объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не следует.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Следовательно, Денежный поток

Метод дисконтирования денежного потока

Во-вторых, оценка DCF дает представление о том, справедливо ли оценена компания, актив или инвестиционный проект. Представление о стоимости, не смотря на любую глубокую проработку, остается в большой степени субъективным.

Тем не менее, при наличии, субъективное мнение обосновано и представляет собой базу для последующего торга или принятия управленческих решений. Реальная стоимость сделки при этом может существенно отличаться от результатов расчетов, проведенных методом дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков – основной при расчете стоимости компании доходным подходом. Смотрите, как провести оценку и избежать грубых ошибок. Общую формулу DCF обычно представляют в следующем виде: Где PV – текущая стоимость будущих денежных потоков, CF – денежный поток за n-й период, TV – остаточная стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода, t – прогнозный период, n – период времени (от 1 до t).

. Метод применяется в несколько этапов (см. рисунок 2) Рисунок 2. Алгоритм применения метода дисконтирования денежных потоков Каждый из отмеченных этапов существенно влияет на результат применения DCF.

Первое, на что нужно обратить внимание при использовании метода дисконтированных денежных потоков, – это определение периода прогнозирования. Компании в теории могут просуществовать несколько сот лет. Поэтому важно решить, как далеко стоит строить финансовые прогнозы. В теории период прогнозирования должен быть ограничен годом, когда денежные потоки относительно стабилизируются, однако на практике наиболее часто применяются периоды в интервале от 3 до 7 лет.
Финансовые прогнозы являются основой расчетной финансовой модели.

Каждый прогнозируемый финансовый показатель, с одной стороны, сохраняет степень неопределенности, но в то же время должен быть обоснован сложившейся практикой в компании, отрасли, вспомогательными расчетами или просто здравым смыслом. Исполнителю финансовой модели необязательно претендовать на абсолютную уверенность в будущем, но

Метод дисконтирования денежных потоков

Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций. Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки.

Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки. В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет. Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости.

Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки.

При определении ставки используются следующие факторы:

    инфляционный коэффициент; доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков; прибыль за счет риска; ставка рефинансирования; процент по кредитным вкладам; средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле: Кд = 1 / (1 + Сд)Nt где:

    Кд – коэффициент дисконта; Сд – ставка дисконтирования; Nt – номер временного периода.

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике: Выбор оценочного периода.

Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов. Определение исследуемого типа денежного потока.

Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов.

Учитывается несколько типов доходов, как-то:

    действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости: пример, расчет

д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. 3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направленына поддержание необходимых характеристик объекта. Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 2.
ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.